Szakmai cikk-sorozatomban mindig aktuális témáról, innovációról, digitalizációról, a proptech piacról, a piac változásairól, trendekről lesz szó, de elemzést készítek az energetikai piacról, az irodaterületek digitalizálódásáról, a proptech cégek fejlődéséről, vagy a tech befektetői piacot ért változásokról, többek között az impact fund-ok térnyeréséről.

Mielőtt azonban belemennék egy-egy szegmens vizsgálatába, szeretnék tisztába tenni egy félreértést: innováció ≠ digitalizáció ≠ proptech!

Mi az innováció?

Az innováció nem más, mint szakmai fejlesztés, újítás létrehozása, egy új ötlet megvalósulása, mely lehet javítás, új módszer az üzletmenetben, vagy a szervezetben. 

Az innovációt kategorizálhatjuk eredetiség szempontjából (Hisrich és Peters) 

- Az invenció, vagy eredeti találmány olyan termékek, szolgáltatások, vagy folyamatok létrehozását jelenti, ami újdonság vagy kipróbálatlan. 

- A továbbfejlesztés egy már létező termék, szolgáltatás vagy folyamat más területen, eltérő formában történő alkalmazását jelenti. 

- Az utánzás nem csupán a termék, szolgáltatás lemásolását takarja, hanem a vállalkozó ehhez hozzáadja saját ötletét, kreativitását, hogy javítsa, továbbfejlessze és így szerezzen előnyt a piaci versenyben.

- A szintézis a már létező elképzelések, termékek, ötletek kombinálását, új típusú felhasználását takarja. A szintézis során a már kifejlesztett ötletek új alkalmazási formáit keresik meg, vagy lelnek rá.

A másik kategorizálás a Henderson Clark innovációs modell, amely szintén az innováció négy kategóriáját különbözteti meg, de most  annak alapján, hogy a fejlesztés a termék összetevőihez vagy architektúrájához illetve mindkettőhöz kapcsolódik. Ha mindkettő innovációs szintje alacsony, akkor inkrementális, ha mindkettő magas radikális innovációról beszélünk. 

James Dearsley, a vezető globális proptech platform, a Unissu egyik alapítója egy tanulságos, témába vágó podcast beszélgetést folytatott nemrég Menno Lammers-szel, aki a Proptech for Good alapítója. A digitális transzformáció alatt nemcsak a technológiai változást kell érteni, ez egy sokkal komplexebb, összetettebb kérdés, a beszélgetés során szintén kitérnek az innováció mozgatórugóira, illetve

Az innovációt nem lehet ROI (return on investment) alapon számolni a hagyományos értelemben, sokkal inkább Return on Innovation alapján. Ezt a legtöbb tudatos cég meg is teszi, hiszen RnD költés van számolva, melynek akár elvárt hozama is lehet.

Mi a digitalizáció?

A tévhitekkel ellentétben az ingatlanpiac digitalizáltságát nem az alapján határozzuk meg, hogy egy cég hány proptech céggel áll kapcsolatban. Számos összetevője van a digitálizációs szint mérésének: mennyire érett egy cég, mennyi és milyen minőségű, mélységű adatokat gyűjt, mennyire rendszerezi ezeket, mekkora a transzparencia házon belül, a működésben mennyire a kultúra része az állandó hatékonyságra, változásra való törekvés, digitális eszközök segítségével, illetve hogy elég bátor-e újdonságokkal kísérletezni. 

A folyamatosan változó piaci igények, új fogyasztói generációk megjelenése és az online csatornák terjedése egyre nagyobb nyomást helyez a vállalatok életében a digitalizációra. Ennek egyik legnagyobb kihívása nem a korábban analóg vagy offline folyamatok áthelyezése digitális csatornákra, hanem az ezzel járó szervezeti változás és ügyfélélmény létrehozása. 

Számos esetben a digitális stratégiák nem vesznek figyelembe olyan változásokat, amelyek a vállalaton belül ellenállást váltanak ki vagy negatív módon befolyásolják a meglévő ügyfélélményt. Pedig a digitalizáció egyik hatalmas lehetősége a vállalati kapacitások hatékonyabb kihasználása, de ez csak abban az esetben lehetséges, ha a folyamat minden érintettje megfelelően kerül azonosításra és bevonásra.

Az ingatlanpiac egy aluldigitalizált szektor, a második legkevésbé digitalizált iparág a világon a Morgan Stanley Digitalizációs Index-e szerint. Sok esetben a kulcsfontosságú információk különböző helyeken, különböző formátumokban találhatók, nincsenek rendezve, és nem állnak rendelkezésre a hatékony döntéshozatali és értékelési folyamathoz. Az ingatlanbefektetéseket nagymértékben befolyásolják a töredezett adatok, a kidolgozott értékelési módszertan hiánya, a manuális elemzés és sok esetben strukturálatlan a döntéshozatali folyamatok.

Már vannak olyan szolgáltatások a piacon, amelyek kifejezetten az ingatlanszektor digitalizációjával, annak audit-jával foglalkoznak, az Enlight ezért is hozta létre digitális audit szolgáltatását, melyet a Proptech Hungary konferencián is hallhattatok Bártfai Péter a digitalizáció 4 lépcsőfoka című előadásában. Itt az audit illetve tanácsadói tevékenység 4 különböző területre terjed ki: productivity eszközök felmérése, dashboardok és automatizáció, célpiacra szánt dobozos termékek és egyedi folyamatokra szabott szoftveres megoldások.

Azonban annak ellenére, hogy a szektor aluldigitalizált, felmérésem szerint szinte valamennyi cég innovál és lépést tart a digitalizációval, mégha nem is tudatosan csinálja, vagy nincs rá hosszú távú digitális stratégiája. Napi szinten használja a különböző technológiai eszközöket, mégha nem is gyűjti tudatosan az adatokat a felhasználás mértékéről. Esetenként bevezet proptech megoldásokat, mégha nem is rendszerszinten alkalmazza a termékeket és nem kér vissza adatokat ezektől a cégektől. Legtöbb esetben a digitális stratégia hiánya, egyfajta holisztikus gondolkodás hiányzik még, hiszen ugyanúgy kell digitális stratégiát alkotni, mint ahogy pénzügyi, vagy üzleti terveket készítünk ahhoz, hogy lépést tartsuk a trendekkel és világszintű cégeket építsünk.

Mi a proptech és miért időszerű a változás?

A fenti kontextusban a proptech nem más mint az innováció által feltérképezett területekre egyfajta dobozos, legtöbbször felhő alapú szolgáltatás, amely azonnali megoldásként szolgálhat, megoldja a problémánkat, vagy annak egy részét.

Ha a pontos definíciót keressük, akkor a PropTech az ingatlanpiac szélesebb körű digitális átalakulásának egy része, az a mozgalom, amely átformálja az ingatlanpiacot és annak fogyasztóit az épületek és városok digitátlis adatgyűjtése, tranzakciója és tervezése révén, a technológia által vezérelt innováció támogatásával. A PropTech (más néven Real Estate Tech, Retech, Estech vagy RealTech) azaz property technology, magyarul az ingatlan-technológia. A kifejezés a szoftverekre, eszközökre, platformokra, alkalmazásokra, webhelyekre vonatkozó digitális megoldások, amelyeket az ingatlanszakértők alkalmaznak, brókerektől és értékbecslőktől építészeknek és építésvezetőknek. Ez magában foglalja a Contech-et (építés technológia) és a CREtech (kereskedelmi ingatlan technológia), és átfedésben van Fintech (pénzügyi technológia) egyes megoldásaival is. A PropTech hosszú távon javítja a hatékonyságot és megkönnyíti az ingatlan forgalmazását is, beleértve a vásárlást, eladást, lízinget, értékelést, finanszírozást, marketinget, fejlesztést, tervezést, építést és befektetést.

A proptech piac fejlődése azért időszerű, mert az ingatlanszektor jelenleg egy új digitális átalakuláson megy keresztül. A technológia és az innováció ingatlanokra történő alkalmazása az összes többi szektorhoz képest lemaradásban van és a körülmények miatt még égetőbb a lemaradás behozása. 

Nagyon érdemes megnézni, hogy mik lehetnek ennek a lemaradásnak, késésnek az okai: az ingatlanpiac rugalmatlanságáról már sokat beszéltünk, természetesen az aluldigitalizáltsághoz is köze van. Érdekes megnézni, hogy a régi üzleti módszerek sikere és jövedelmezősége hogyan hatott a fejlődésre, nem volt szükség ezekre, mert így is sikeresen működött. Az ingatlanpiaci magas szabályozása szintén hatással van a piac digitalizáltságára, ennek támogatása, fejlődése kormányzati szinten is elkezdődött, hiszen látják a hatékonyság és transzparencia növekedését más szektorokban is.

A fent említett okok mindegyike hozzájárult a különböző érdekelt felek ellenállásához az ingatlanpiacon, de a digitális forradalom által kiváltott generációváltások, a koronavírus és annak utóhatása, illetve a változó körülmények a gazdaságban megkövetel egy jóval kifinomultabb, ellenőrizhetőbb, transzparensebb rendszert, mely adatokkal látja el a döntéshozókat.

A proptech cégek kategorizálásával nemzetközi szinten is foglalkoznak, számos megközelítés létezik, én az alábbi kategorizálást tartom a leginkább relevánsnak, érthetőnek

1. Befektetés és pénzügy
2. Tervezés és építés
3. Értékesítés és marketing
4. Üzemeltetés és működtetés
5. Élni és dolgozni

A probléma mindig lehetőséget hordoz

A közelmúltban zajló események mind abba az irányba hajtják a piacot, hogy a vállalatok rendelkezzenek adatokkal, mérésekkel, lássák a változást, annak irányát, össze tudják hasonlítani a múltbeli adatokkal. A koronavírus után nagyon fontos volt, hogy már ne csak pénzügyi oldalról legyenek adataink, hanem minél több helyről gyűjtsük az adatokat, lehetőleg real time lássák a tulajdonosok az ingatlan használatát, változásait, kihasználását. A kiskereskedelmi ingatlanok már régebb óta használnak hőtérképeket készítő, vagy vásárlószámláló szenzorokat, az irodapiacon azonban csak mostanában kezdtek elterjedni ezek az eszközök és legtöbbször a bérlői oldal kezdeményezi az implementációt, pedig rengeteg értékes információt hordoznak. De nem elég az adatokat gyűjteni azokat strukturálni és használni is kell és rengeteg üzleti következtetést lehet ezekből levonni, sokat segítenek a döntéselőkészítésben.

A PropTech piac nagy lehetőséget kínál több szempontból is: transzparens és valid információkkal látja el a tulajdonosokat, a tranzakciók hatékonyságának javulása, valamint egyszerűsödhet az irányítás és ellenőrzés. Menno Lammers, a Proptech for Good alapítója írt korábban egy jó elemzést, 10 trend, amely megváltoztatja a piacot címmel.

A technológia segítségével költséget optimalizálunk, hatékonyságot növelünk, vagy akár bevételt termelünk. A következő időszakban a leginkább a berobbanó energiaárak miatt kell aggódnunk, mely azonban ismét lökést adhat a digitális piacnak, hiszen most kiemelkedően fontos, hogy lássuk a számokat, a fogyasztásunkat, illetve annak akár napi változásait, melyben a jogszabályi környezet is segít, hiszen hamarosan kötelező lesz bizonyos fogyasztás felett automatikus mérőóra leolvasóval ellátni minden egyes mérőórát. Ha az adatokat óránként, percenként, vagy másodpercenként gyűjtjük képesek leszünk előre megjósolni a fogyasztásunkat, kiszűrni anomáliákat, előre jelezni intenzív fogyasztási időszakokat, melyek a következő időszakban hatványozottan fontosak lesznek. Ez esetben nem egy új piacról beszélünk, az energetikai szoftverek több tíz éve léteznek a piacon, ami új az a költségekben való arányuk. A energiaárak növekedése miatt felértékelődött a jelentőségük.

A piacon lévő proptech megoldások legtöbbje hasonló abban a tekintetben, hogy adatokat lehet gyűjteni, azokat strukturálni és azokat felhasználva költséget optimalizálni, hatékonyságot növelni, vagy bevételt növelni.

Hamarosan innen folytatom….

Kövesd az oldalunkat a Facebook-on és a Linkedinen is!